當前我國正在加快推動形成以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主的住房保障體系。一方面，保障性住房是我國社會保障體系的重要組成部分。隨著城鎮化的推進，各地區尤其是熱點城市保障性住房的建設需求將不斷增加，并帶來較大資金需求。另一方面，保障性住房由于其“保障”性質，投資回收期長、回報率低，對財政資金較為依賴，資金供應面臨較大缺口。
為此，近年來，政府各級財政加大對保障性住房建設的資金投入，同時也積極引導金融機構加大支持力度。一是加強政策性金融機構的支持保障作用。保障性住房是國家開發銀行重點支持的領域之一，近年來，國家開發銀行持續加大對公租房、保障性租賃住房、共有產權住房、棚戶區改造和城鎮老舊小區改造的支持。截至2021年9月底，國家開發銀行已累計發放保障性住房貸款5.09萬億元，累計實施棚戶區改造2300萬戶，助力滿足超過200萬戶居民租房需求。二是發揮商業銀行多元化、專業化優勢，創新相關金融產品和服務。銀行通過實行差異化信貸政策加大對保障性住房建設的信貸支持。金融機構保障性住房開發貸款在房地產貸款中的占比從2011年的3.3%上升到2018年的11.2%，近幾年增速有所放緩，占比降至2020年的9.4%，但余額保持在4.7萬億元左右的較高水平。同時，銀行積極創新服務模式，包括合作打造住房租賃監管及交易服務平臺、建立專注于保障性住房建設的專業銀行、支持相關債券發行、參與PPP(政府和社會資本合作)項目等。三是支持引入多元化投資主體和創新融資模式。2021年發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》提出，支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。2022年發布的《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》進一步明確，支持保險資金通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。2021年8月，保障性租賃住房被納入REITs(不動產投資信托基金)試點范圍。目前，監管部門、金融機構等正積極推動相關試點工作，這有助于盤活保障性租賃住房這類資產的流動性，吸引多元化資金投入。
從目前情況看，金融支持保障性住房建設還存在一些難點和問題。一是金融機構、社會資金進入的積極性不高。保障性住房建設投資回收期長，經營和管理成本高，對社會資本的吸引力相對不足。二是租賃類保障性住房融資難度更大。在保障性住房中，與經濟適用房、共有產權房等相比，租賃類保障性住房經營管理更加復雜，租金收益低，回收期可能更長，因此其融資難度會相對更大。三是融資創新模式仍在探索中，比如REITs等仍在試點中，相關配套政策還有待進一步完善。
針對目前保障性住房特點及融資面臨的問題，未來要加強政府主導作用，在保障政府各級財政資金落實到位的同時，完善相關政策支持和制度保障，為保障性住房建設提供更多融資渠道。一是加強政策引導，支持金融機構在信貸資源配置、貸款利率等方面給予保障性住房差異化政策，提高金融機構支持保障性住房的積極性。二是探索與保障性住房特點相符合的擔保方式，包括在相關項目投資中加強與融資擔保機構的合作，發揮政府性融資擔保機構征信支持，為保障性住房建設運營等環節提供保險等。三是不斷完善PPP、REITs等融資模式制度設計。結合保障性住房項目特點完善PPP風險分擔機制，可將收益率低的項目與收益率高的項目搭配推進。盡快推動保障性租賃住房REITs項目落地，推動相關稅收配套、治理結構、二級市場建設等方面持續改進。(梁婧)
(作者系中國銀行研究院高級研究員)
